隨著近幾年“資產(chǎn)證券化”的興起，金融行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了眾多將缺乏流動(dòng)性，但在未來(lái)有可預(yù)見穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，進(jìn)行整合包裝成為資產(chǎn)證券化的熱點(diǎn)項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)此類資產(chǎn)的基本價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)收益等要素的精確評(píng)估核算，從而進(jìn)行重組成為在“互聯(lián)網(wǎng)金融”市場(chǎng)上可以直接出售的金融產(chǎn)品，其中以房地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為代表正悄然興起。
目前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要分為廣義的四大類：實(shí)體資產(chǎn)證券化，信貸資產(chǎn)證券化，證券資產(chǎn)證券化和現(xiàn)金資產(chǎn)證券化，從2005年起資產(chǎn)證券化試點(diǎn)開始發(fā)展就較為緩慢，到2013年銀監(jiān)會(huì)主管的發(fā)行額度僅為158億元。隨著2014年11月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》，標(biāo)志著信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將正式開啟備案時(shí)代，也預(yù)示著我國(guó)的資產(chǎn)證券化整體市場(chǎng)正式面臨迅速擴(kuò)容時(shí)代。此外從投資者市場(chǎng)角度來(lái)看，據(jù)自貿(mào)區(qū)某業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人處證實(shí)，目前我國(guó)考慮允許上海自貿(mào)區(qū)向國(guó)內(nèi)投資者開放更多資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時(shí)，為了擴(kuò)大人民幣國(guó)際化的有利趨勢(shì)，也向境外投資者進(jìn)行開放，這不僅是國(guó)內(nèi)政策的推動(dòng)趨勢(shì)，也表明了國(guó)家對(duì)未來(lái)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品龐大需求的良好預(yù)判。
在高度的市場(chǎng)大環(huán)境和可觀的政府政策支持下，眾多資產(chǎn)證券化產(chǎn)品正在向多方面高速發(fā)展，其中房地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化，即將成為眾多資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的下一個(gè)投資熱點(diǎn)。傳統(tǒng)的房產(chǎn)類資產(chǎn)證券化，一般選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和項(xiàng)目資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)前期測(cè)算師對(duì)整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行全面的專業(yè)管控，整合包裝成為最安全最優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品。目前專注于開發(fā)房地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的上海合靈資產(chǎn)管理有限公司，以國(guó)內(nèi)擁有雄厚資金的企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為著手，運(yùn)用將P2B與線上線下O2O相結(jié)合的模式，第三方擔(dān)保到期回購(gòu)為保障體系，為項(xiàng)目方做好及時(shí)的資金引入確保項(xiàng)目高效率運(yùn)作，最終達(dá)到企業(yè)與投資者共贏的局面。
從房產(chǎn)類項(xiàng)目運(yùn)作流程來(lái)看，合靈資產(chǎn)前期配備專業(yè)風(fēng)控管理人員，從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況評(píng)估到房產(chǎn)相關(guān)法律文書，將產(chǎn)品的安全系數(shù)提到最高。為資金安全做好保障后，房地產(chǎn)類的商鋪投資，投資者仍需要重點(diǎn)考察項(xiàng)目的收益可觀性。首先，做好項(xiàng)目的良好背景情況考察，以金湖匯豐香港城為例，作為淮安市委、市政府“五大建設(shè)”活動(dòng)中的重點(diǎn)項(xiàng)目，是金湖縣委縣政府獻(xiàn)禮建縣50周年首推戰(zhàn)略重點(diǎn)工程，項(xiàng)目背景優(yōu)質(zhì)可靠。其次，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，總投資金額、占地面積、地理位置也需要作為重點(diǎn)考量因素。金湖匯豐香港城項(xiàng)目總投資為6.7億元，占地30,598平方米，東靠人民路繁華商貿(mào)區(qū)，南臨金湖新城規(guī)劃發(fā)展區(qū)，西接園林路休閑商業(yè)，北連濱河景觀人居，可以說(shuō)是占地面廣、投資金額大、位置優(yōu)越的高端商鋪。此類房地產(chǎn)類商鋪的后續(xù)爆發(fā)力，都需要通過(guò)這些考量因素的綜合價(jià)值進(jìn)行測(cè)評(píng)，最終得出可投資的總評(píng)分。
房地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，通過(guò)合靈資產(chǎn)的四級(jí)風(fēng)控審核篩選，在擁有實(shí)力企業(yè)集團(tuán)作為第三方回購(gòu)擔(dān)保，以及能符合行業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目作為鋪墊，逐步獲得廣大投資者認(rèn)可和信賴，正在成為大眾投資理財(cái)?shù)臒狳c(diǎn)。
