在新一屆政府的城鎮(zhèn)化布局中，棚戶區(qū)改造是重點推動的工作之一。在政府倡導(dǎo)下，中國的國有大行正啟動貸款引擎，助力全國各地的棚戶區(qū)改造項目。
近日多位國有銀行人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，棚戶區(qū)改造貸款總規(guī)模龐大，并且是國家重點支持領(lǐng)域，雖然其利潤不如房地產(chǎn)開發(fā)貸，但不受房地產(chǎn)貸款限額的限制，目前一些優(yōu)質(zhì)的棚改貸款項目已經(jīng)成為大型銀行爭搶的業(yè)務(wù)。
“現(xiàn)在一些銀行在爭搶棚戶區(qū)改造貸款的份額，今年初領(lǐng)導(dǎo)給我們下達(dá)了比較重的任務(wù)指標(biāo)?！惫ば袃?nèi)部人士也告訴記者。
業(yè)內(nèi)專家建議，為調(diào)動銀行積極性，未來可針對棚戶區(qū)改造項目出臺專門的鼓勵政策，例如對棚戶區(qū)改造貸款在信貸資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定等方面執(zhí)行優(yōu)惠政策，實施差異化的監(jiān)管和貸款風(fēng)險補(bǔ)償、激勵機(jī)制。
棚改業(yè)務(wù)成新增長點
希望有效把握未來5年棚戶區(qū)改造信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)遇，拓展和培育新的對公信貸業(yè)務(wù)增長點。
按國務(wù)院部署，2013年到2017年要推進(jìn)1000萬套棚戶區(qū)改造。此前有分析稱完成這一棚戶區(qū)改造目標(biāo)所需資金量至少2.5萬億元。
今年3月中旬，住建部相關(guān)人士表示今年計劃改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上，預(yù)計完成投資將超過1萬億元。
要籌集萬億元改造資金，目前除了中央財政補(bǔ)貼和國開行中長期貸款外，仍需地方配套、商業(yè)銀行貸款、社會資本等其他資金渠道邁出實質(zhì)動作。
記者在采訪中了解到，由于國家支持的力度加大，今年上半年除了作為政策性銀行的國開行發(fā)力棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)以外，國有大型銀行也提高了對這一領(lǐng)域的參與度。
中行一位相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：“從去年下半年開始，我行就放寬了對于棚改貸款的條件，貸款企業(yè)自有資金比例降低至25%。今年我行會繼續(xù)加大對該業(yè)務(wù)的支持力度，預(yù)計會出臺更加具體的指導(dǎo)意見。最近我們分行有幾筆棚改貸款正在審批過程當(dāng)中，總行給予分行幾個億的審批權(quán)限，超過這個權(quán)限的貸款需要報送總行審批?！?/FONT>
“現(xiàn)在一些銀行在爭搶棚戶區(qū)改造貸款的份額，尤其是北京等一線城市的棚改項目。它的利率比普通貸款利率略高一些，大約上浮30%，達(dá)到7%~8%，這個成本對于房地產(chǎn)企業(yè)而言已經(jīng)非常低。棚改貸款不占用房地產(chǎn)貸款的限額，今年初領(lǐng)導(dǎo)給我們下達(dá)了比較重的任務(wù)指標(biāo)?！鄙鲜龉ば袃?nèi)部人士也告訴記者。
早在2013年末，農(nóng)行出臺了《棚戶區(qū)改造貸款管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。農(nóng)行稱，希望有效把握未來五年棚戶區(qū)改造信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)遇，拓展和培育新的對公信貸業(yè)務(wù)增長點，未來在信貸資源配置時，將結(jié)合各地分行棚戶區(qū)改造貸款實際需求，進(jìn)一步加大信貸規(guī)模的傾斜配置力度。
上述中行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“雖然棚改貸款的利潤不如開發(fā)貸，但是它的業(yè)務(wù)量很大，作為大型銀行我們希望在其中分一杯羹。棚改項目大多存在這樣或那樣的改造難題，而其中比較優(yōu)質(zhì)的項目還是需要銀行去積極爭取的?！?/FONT>
“目前地方政府對棚戶區(qū)改造有剛性需要，很多棚改房的地理位置比較好，比如是城中村，拆掉這些棚改房改成商業(yè)用途會獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。”某國有銀行信貸審批人士稱，大型銀行現(xiàn)在對棚改貸款興趣增加，其中一個考量是可以增強(qiáng)跟地方政府的關(guān)系。
商業(yè)銀行仍存顧慮
“棚改通常采用一二級聯(lián)動開發(fā)，土地不能作為抵押，棚改貸款周期長，涉及拆遷及其他不可控的因素偏多一些?！?/FONT>
今年以來相關(guān)部門出臺一系列政策和措施籌措棚戶區(qū)改造資金。4月2日召開的國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用；5月16 日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》，其中支持通過發(fā)債來為棚戶區(qū)改造募集資金，鼓勵“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造。
一個被廣為引用的數(shù)據(jù)是，2013年中央財政下?lián)苤С殖鞘信锔馁Y金355億元，按照2013年完成的304萬套棚改房計算，平均一套房子中央補(bǔ)貼僅為約1萬元，基本上是杯水車薪，資金成為制約棚改推進(jìn)的最大“攔路虎”之一。
盡管有業(yè)內(nèi)人士呼吁，棚改貸款應(yīng)當(dāng)依靠市場化力量，引入民營資本、多元解決棚改資金問題，但在當(dāng)前情況下，前景并不樂觀，尤其在房地產(chǎn)市場持續(xù)走低的情況下，依靠信貸資金支持棚改的局面短時間內(nèi)難有改變。
對于棚戶區(qū)改造貸款的發(fā)放以及可能帶來的風(fēng)險，銀行并非沒有顧慮。
對金融機(jī)構(gòu)而言現(xiàn)實的困境在于，不少棚戶區(qū)位于中西部、獨立工礦區(qū)、資源枯竭城市和三線企業(yè)集中城市，市場運作空間小，配套壓力大?！澳壳百J款規(guī)模并不寬松，我們分行剛開始介入棚改貸款，希望通過與國開行開展銀團(tuán)貸款等方式來支持棚改?！鞭r(nóng)行東北地區(qū)某分行高管向記者表示。
“由于棚戶區(qū)改造通常采用一二級聯(lián)動開發(fā)，在此過程中土地不能作為抵押，所以我們采用了股東或者財政進(jìn)行保證擔(dān)保的方式來降低風(fēng)險。此外，棚改貸款的周期長，涉及拆遷及其他不可控的因素偏多一些?！鄙鲜鲋行邢嚓P(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“棚改貸款的利率不會太高，還是要看項目的具體情況?！?/FONT>
上述工行內(nèi)部人士表示，棚改貸款本質(zhì)上是房地產(chǎn)貸款，地產(chǎn)市場的變化對貸款影響最大，地理位置的好壞對貸款償付也有一定影響。不過，目前棚戶區(qū)貸款基本上都是政府、銀行和開發(fā)商一起談判，政策性貸款的意味濃厚。
前述農(nóng)行某分行高管認(rèn)為：“棚改貸款具有房地產(chǎn)貸款和平臺貸款的雙重性質(zhì)，銀行貸款償還有望納入地方政府的財政預(yù)算，因此風(fēng)險還是可控的。在收益方面，雖然貸款利率比較低，但是銀行可以通過公私聯(lián)動，獲得代發(fā)工資等一些零售和中間業(yè)務(wù)收入?！?/FONT>
在《辦法》中，農(nóng)行提出，要積極提供多元化的融資服務(wù)，在信貸支持棚戶區(qū)改造的同時，充分利用票據(jù)、委托貸款、債務(wù)融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式，助力棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。
在對棚改的信貸支持上，國開行一直是最為突出的主力。目前，國開行已經(jīng)在15個省市組建完成省級統(tǒng)貸平臺，并且與上海、河南、海南、四川、貴州、湖南、河北、內(nèi)蒙古、遼寧等14省市政府開展棚改工作對接。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，國開行已經(jīng)累計發(fā)放棚改貸款5153億元，貸款余額3929億元；通過開展棚改項目銀團(tuán)貸款，引導(dǎo)商業(yè)銀行資金366億元；累計發(fā)行涉及棚改的企業(yè)債和私募債97只，引導(dǎo)社會資金693億元；以股權(quán)投資和夾層投資等形式累計支持棚改項目12個，金額30億元。
據(jù)路透社消息，中國央行近期為國開行的棚戶區(qū)改造項目提供了3000億元的再貸款，從4月份開始陸續(xù)發(fā)放。
“借助政策性銀行的優(yōu)勢，目前國開行棚戶區(qū)貸款的利率定在6%，和其他想進(jìn)入這一領(lǐng)域的銀行相比，國開行提供的貸款利率更有競爭力。此外，用于棚戶區(qū)改造的‘債貸組合’產(chǎn)品試點從去年開始啟動，目前已經(jīng)累計發(fā)行7只‘債貸組合’企業(yè)債券。如果效果良好，未來試點范圍會進(jìn)一步擴(kuò)大?！苯咏鼑_行人士告訴記者。
