盡管國家對保障房的支持力度不斷加大，但具體配套細則的缺失，使得信托公司在該領域踟躕不前。
國務院在7月11日發(fā)布的《關于印發(fā)國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃的通知》（下稱《通知》）中指出，支持保險資金、信托資金、房地產(chǎn)信托投資基金等投資保障性安居工程建設和運營。
有信托公司人士對《第一財經(jīng)日報》記者分析：“大方向是鼓勵我們進入保障房領域的，不過我們希望能夠進一步出臺具體的操作細則和政策配套。”
政策“東風”
按照國家規(guī)劃，“十二五”時期，我國要建設3600萬套保障房，其中，2011年建設任務為1000萬套，2012年1000萬套，剩余的三年1600萬套。
不過，由于地方政府存在財政壓力等困難，上述指標有所下調(diào)。去年年底，住建部明確今年保障性安居工程開工總量下調(diào)至700萬套。
安邦咨詢分析認為，當今中國經(jīng)濟下行壓力不斷加大，在地方財政狀況吃緊的背景之下，中央不得不考慮逐步弱化這一量化指標的要求，以緩解地方面臨的壓力。
上述信托公司人士對本報記者分析，即使下調(diào)保障房開工量，作為中國樓市調(diào)控“時間換空間”重要策略的保障房建設仍將是重要“棋子”。
他表示：“正因為地方存在財政壓力，所以對銀行、信托等金融機構為其提供資金存在重大利好，信托公司應乘政策‘東風’在保障房領域開疆擴土?！?BR> 實際上，從國務院文件可以看出，中央鼓勵地方政府擴大保障房項目融資渠道?！锻ㄖ诽岬?，支持符合條件的地方政府融資平臺公司和其他企業(yè)發(fā)行企業(yè)（公司）債券、上市公司債券，多渠道籌集建設資金。鼓勵商業(yè)銀行按照風險可控的原則，發(fā)放公共租賃住房等保障性住房中長期貸款。支持符合條件的省級政府以及計劃單列市、省會城市、地級市政府融資平臺公司進行廉租住房、公共租賃住房和棚戶區(qū)改造融資。
此外，上述信托人士的分析，從監(jiān)管層的表態(tài)可以得到印證。日前，銀監(jiān)會主席尚福林在2012年年中監(jiān)管工作會議上指出，積極支持保障房等合理住房信貸需求，重點支持以省級平臺為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設。
產(chǎn)品規(guī)模未成“氣候”
從目前市場發(fā)行的保障房類信托產(chǎn)品來看，雖然呈現(xiàn)出一定“熱度”，但總體來看，情況仍不算樂觀。
保障房信托產(chǎn)品占房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的比例仍處于低位。根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)，在2011年，信托公司共發(fā)行保障房信托產(chǎn)品98款，規(guī)模共計275.94億元，僅占房地產(chǎn)信托產(chǎn)品資金規(guī)模比例為9.63%。其中，棚戶區(qū)改造規(guī)模最大，為129.68億元，其次是安居工程，規(guī)模為102.16億元。
今年上半年，保障房信托類產(chǎn)品出現(xiàn)一定的“熱度”。展恒理財研究中心統(tǒng)計顯示，今年上半年共發(fā)行41款保障房信托產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達到79.59億元，平均融資規(guī)模1.94億元。去年同期，該類產(chǎn)品僅發(fā)行28款，發(fā)行規(guī)模為71.79億元，平均融資規(guī)模2.56億元。
來自國有背景的信托公司人士告訴本報記者，雖然保障房市場空間很大，但是適合信托公司的項目并不多，原因在于目前保障房建設主要存在兩種模式，一是政府直接劃地，由各省市的保障房建設中心承辦，這并不是市場化的模式，信托公司不好參與；二是大型房企幫助政府承建，但是首選融資成本較低的銀行貸款，信托公司的機會較少。
購買信托產(chǎn)品的投資者往往對收益率要求較高，融資成本的高企使得保障房項目對具有靈活屬性的信托望而卻步，而追求長期穩(wěn)健投資的機構資金與保障房項目“一拍即合”。
以全國社?；馂槔?011年以來，該機構通過信托貸款方式投資保障房金額已經(jīng)超過160億元，涉及南京、天津、重慶、杭州和無錫等地，投資金額分別為30億元、30億元、45億元、6億元、10億元，合作的信托公司包括江蘇信托、天津信托、交銀信托、國投信托等。
諾亞財富在《2012年下半年策略報告中》指出，從收益上，保障房領域并不樂觀，從目前已建成的項目分配情況看，出現(xiàn)了棄租、棄購等現(xiàn)象。但是保障房與政府緊密相關，我們認為可適度參與政府擔保的固定收益類產(chǎn)品，不建議股權類產(chǎn)品。
畢馬威對信托參與保障房持樂觀態(tài)度，近日畢馬威在《2012年中國信托業(yè)調(diào)查報告》中表示，從2011年的情況來看，保障性住房、高速公路、機場、地鐵等基礎設施項目成為新的業(yè)務增長點，一些信托公司也開始開發(fā)城鎮(zhèn)農(nóng)村市場。
中海信托人士鄧舉功積極支持信托公司參與保障房建設，他近日撰文指出，信托公司匯集社會閑置資金參與保障房建設，一方面，可減輕地方政府、銀行的壓力，另一方面，又為投資者提供了適中收益率的理財產(chǎn)品，因此，利國利民。參與保障房項目，雖然信托報酬率不高，但體現(xiàn)了信托公司作為金融機構應盡的社會責任，具有正面宣傳意義。
呼喚配套細則
利潤因素往往成為信托公司止步保障房項目的阻礙。信托公司是逐利的金融機構，而保障房建設是從大局出發(fā)的民生項目，二者存在商業(yè)利益上的“鴻溝”，因此就需要政策上的配套來使二者有效地結合。
用益信托工作室統(tǒng)計顯示，去年保障房信托產(chǎn)品的平均收益率為9.91%，而去年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.02%。雖然二者相差無幾，但是保障房信托的收益率主要由規(guī)模占比居首的棚戶區(qū)改造項目拉高，而這類項目中往往捆綁著商業(yè)地產(chǎn)。
棚戶區(qū)改造項目與一般的房地產(chǎn)信托項目融資模式基本一致，主要采取貸款型信托、股權型信托、混合型信托、權益型信托四種模式。
以湖南信托8月1日成立的“瀏陽北正南路片區(qū)棚戶改造項目集合資金信托計劃”為例，該產(chǎn)品共募集資金1億元，期限為24個月，預期年收益率為10%。信托資金用于向瀏陽市城市建設集團有限公司的全資子公司瀏陽市鴻達投資有限公司發(fā)放信托貸款，用于瀏陽市北正南路片區(qū)棚戶改造項目的建設。
該產(chǎn)品的信用增級措施包括，商業(yè)地產(chǎn)抵押擔保，瀏陽城投提供機構保證擔保，財政承諾覆蓋信托本息。瀏陽市財政局提供《承諾函》，承諾當瀏陽市城市建設集團有限公司未能按期償還貸款時，由瀏陽市財政安排專項資金負責償還信托資金本息；當財政安排資金不足時，則允許上級財政從本級財政轉移支付中直接扣付，以保證該筆信托資金的全額兌付。
用益信托首席分析師李旸告訴本報記者：“如果沒有明確的配套細則，信托資金大規(guī)模進入保障房還是比較困難的，因為保障房項目難以承受信托資金的高成本，從現(xiàn)有情況來看，舊城改造類項目中往往含有商業(yè)地產(chǎn)項目?！?BR> 李旸指出，如果達不到一定收益，信托產(chǎn)品將不會被投資者“青睞”，所以信托公司不會考慮進入純粹的經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等項目。
“除非地方政府給信托公司附帶著商業(yè)地產(chǎn)項目，或者采取給予補貼等配套措施，但是中央沒有明確細則，所以地方政府也不好辦?！彼J為。
鄧舉功給出的建議是，只要選擇實力強、信用好的開發(fā)商，篩選出規(guī)范的保障房項目，信托公司可為。近期信托公司宜以經(jīng)適房、動遷安置房融資為切入點，遠期則以支持廉租房、公租房為發(fā)展主流。
